一、大类资产配置
这里的大类资产配置分析的是居民投资，机构和法人投资不在此列。国内居民投资的大类资产配置可以分为两大类：
1.以保值为目的的大类资产配置
银行存款、购买国债、购买银行理财产品、购买保险，这四者中，前两者几乎没有任何风险，后两者出现了极少部分的亏损个案，但绝大多数还是表现为正收益，整体上仍然表现为保值。这四者之中，存量最大的自然是银行存款，其次是银行理财产品，再次是保险产品，最后是国债，国债存量最小的主因是国债一放出来很快就脱销了，并且大部分被投资机构和法人买走了，留给自然人（居民）的量本身就不大。
另外，开通了证券交易账户的投资者还可以参与一些货币型基金业务，支付宝的余额宝和微信的零钱通也都属于货币型基金的范畴。
还有一些高净值人群会储备黄金现货和外汇来抵御通胀风险，这个也应视为以保值为目的的投资行为。
除了银行存款、国债、银行理财产品、保险产品、货币型基金、黄金、外汇这7类之外，还有部分高净值人群会参与企业债。两年前企业债也属保值产品，但这两年企业债不仅违约率较高、收益率不高，还存在亏损风险，因此笔者已经不把企业债视为保值产品了，甚至建议自然人投资者别去参与企业债。
2.以增值为目的的大类资产配置
以增值为目的的大类资产配置主要包括房产、股票、偏股型基金（包括公募和阳光私募）、商品期货（包括股指期货）、信托产品、私募股权投资等。阳光私募、信托产品、私募股权投资属于高净值投资群体，在此不作探讨。商品期货（包括股指期货）风险较大，参与者数量不大，在此也不作讨论。偏股型基金跟股票类似，纳入股票范畴一并探讨。对大部分人而言，进场炒股的初衷和诉求是为着赚钱而来的，所以股票肯定属于以增值为目的的大类资产配置的范畴。
通过上述分析可以看到，对于国内普通老百姓而言，以增值为目的的大类资产配置主要有两个途径：买房和炒股，这也是本文阐述的主题——房市和股市。
二、房地产市场迎政策拐点
房市和股市哪个更优呢？若我们回看历史数据，毫无疑问是房市更优。住房商品化改革20余年，房价涨了不止十倍，但这些都只是历史数据。而做投资分析，需要的是阐释未来，未来房市与股市哪个更优呢？我的观点是未来5年股市会优于房市。逻辑和理由如下：
房产有两个属性：居住属性和金融属性。在国际上房产的居住属性要远大于金融属性，但在中国却是金融属性远大于居住属性，正是因为这个原因使得投资、投机行为在房地产行业盛行，这个火热程度连人民银行党委书记、银保监会主席郭树清都看不下去了。2019年6月13日，郭树清在陆家嘴论坛上表示，目前中国房产的金融属性已经太过明显，现阶段最重要的其实是增加房子的居住属性，让房产市场重新归于理性，并告诫，“历史证明，凡是过度依赖房地产，实现和维持经济发展的国家和地区，最终都要付出沉重代价。”中国的房地产问题非常复杂，主要表现在两方面：一方面房价涨太快了，而中央政府想遏制房价过快上涨；另一方面绝大多数地方政府又严重依赖于土地财政，也即地方政府需要房价上涨从而获得充溢的财政收入。2016年，中央经济工作会议上提出“房住不炒”概念；2019年7月30日，中共中央政治局会议再次强调房住不炒，并且明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，非常明显，这次的政策力度远远强于以往。
自2019年7月30日起，央行及银保监会对房地产金融政策明显趋严，主要表现在三个方面：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开发贷款的条件，减少贷款额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严监管房地产企业发行企业债券。
另外，2019年9月17日，习近平总书记在郑州调研时强调，“一定要把我国制造业搞上去，把实体经济搞上去”。大家都知道，高房价已经严重阻碍了制造业的发展，所以政府下定决心在今后决不能让房地产挡了制造业发展的道路。
通过跟踪公开数据，我们也可以看到房地产行业有转冷迹象，8月份房地产企业开发贷款和居民按揭贷款的增速都有所回落，最近房产销售数据也失去了传统“金九银十”的色彩。
通过跟踪业内专家观点，我们也可以看到房地产行业明显转冷，知名财经专栏作家叶檀今年下半年以来也明确看空房地产。经济学者管清友及其团队也通过微博发表了对房价彻底转向看空的观点。有着房地产行业“段子手”之称的冯伦也在前几天的公开采访中明确表示看空房地产后市，国内房产巨头万科、恒大、碧桂园等也在加快回流现金，以应对未来的行业寒冬。
三、影响本轮房价调整的几个因素
种种迹象都已经表明当前房地产行业正在趋冷，并且我认为当下的这轮房价调整不同于以往的任何一次调整，这个不同主要表现在以下几个方面：
1.快速攀升的国内居民杠杆率
截至2018年末，中国居民的杠杆率为52.6%，这是官方数据，民间真实数据比这要高很多，主要有两个数据没有反映，其一是民间借贷数据，其二是“六个钱包”数据。
52.6%的居民杠杆率在国际范围内处于一个什么样的水平呢？见下图：
以增值为目的的大类资产配置主要包括房产、股票、偏股型基金（包括公募和阳光私募）、商品期货（包括股指期货）、信托产品、私募股权投资等。阳光私募、信托产品、私募股权投资属于高净值投资群体，在此不作探讨。商品期货（包括股指期货）风险较大，参与者数量不大，在此也不作讨论。偏股型基金跟股票类似，纳入股票范畴一并探讨。对大部分人而言，进场炒股的初衷和诉求是为着赚钱而来的，所以股票肯定属于以增值为目的的大类资产配置的范畴。
通过上述分析可以看到，对于国内普通老百姓而言，以增值为目的的大类资产配置主要有两个途径：买房和炒股，这也是本文阐述的主题——房市和股市。
二、房地产市场迎政策拐点
房市和股市哪个更优呢？若我们回看历史数据，毫无疑问是房市更优。住房商品化改革20余年，房价涨了不止十倍，但这些都只是历史数据。而做投资分析，需要的是阐释未来，未来房市与股市哪个更优呢？我的观点是未来5年股市会优于房市。逻辑和理由如下：
房产有两个属性：居住属性和金融属性。在国际上房产的居住属性要远大于金融属性，但在中国却是金融属性远大于居住属性，正是因为这个原因使得投资、投机行为在房地产行业盛行，这个火热程度连人民银行党委书记、银保监会主席郭树清都看不下去了。2019年6月13日，郭树清在陆家嘴论坛上表示，目前中国房产的金融属性已经太过明显，现阶段最重要的其实是增加房子的居住属性，让房产市场重新归于理性，并告诫，“历史证明，凡是过度依赖房地产，实现和维持经济发展的国家和地区，最终都要付出沉重代价。”中国的房地产问题非常复杂，主要表现在两方面：一方面房价涨太快了，而中央政府想遏制房价过快上涨；另一方面绝大多数地方政府又严重依赖于土地财政，也即地方政府需要房价上涨从而获得充溢的财政收入。2016年，中央经济工作会议上提出“房住不炒”概念；2019年7月30日，中共中央政治局会议再次强调房住不炒，并且明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，非常明显，这次的政策力度远远强于以往。
自2019年7月30日起，央行及银保监会对房地产金融政策明显趋严，主要表现在三个方面：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开发贷款的条件，减少贷款额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严监管房地产企业发行企业债券。
另外，2019年9月17日，习近平总书记在郑州调研时强调，“一定要把我国制造业搞上去，把实体经济搞上去”。大家都知道，高房价已经严重阻碍了制造业的发展，所以政府下定决心在今后决不能让房地产挡了制造业发展的道路。
通过跟踪公开数据，我们也可以看到房地产行业有转冷迹象，8月份房地产企业开发贷款和居民按揭贷款的增速都有所回落，最近房产销售数据也失去了传统“金九银十”的色彩。
通过跟踪业内专家观点，我们也可以看到房地产行业明显转冷，知名财经专栏作家叶檀今年下半年以来也明确看空房地产。经济学者管清友及其团队也通过微博发表了对房价彻底转向看空的观点。有着房地产行业“段子手”之称的冯伦也在前几天的公开采访中明确表示看空房地产后市，国内房产巨头万科、恒大、碧桂园等也在加快回流现金，以应对未来的行业寒冬。
三、影响本轮房价调整的几个因素
种种迹象都已经表明当前房地产行业正在趋冷，并且我认为当下的这轮房价调整不同于以往的任何一次调整，这个不同主要表现在以下几个方面：
1.快速攀升的国内居民杠杆率
截至2018年末，中国居民的杠杆率为52.6%，这是官方数据，民间真实数据比这要高很多，主要有两个数据没有反映，其一是民间借贷数据，其二是“六个钱包”数据。
52.6%的居民杠杆率在国际范围内处于一个什么样的水平呢？见下图：
注：上图来源于国泰君安证券研究资料
（横坐标为时间、纵坐标为居民杠杆率）
中国原本是一个高储蓄率的国家，现在正逐渐变成高债务率的国家了，快接近欧洲和日本的水平，若继续按当前的增速前进，两三年时间就可能赶超欧洲和日本的居民杠杆率水平，这是必须高度警惕的。
据此我认为国内居民杠杆率已经没多大的提升空间了，若未来国内居民杠杆率趋于稳定，则意味着对房产需求的增速会下降甚至出现负增长，这便从源头上直接决定了房价将来的趋跌。
2.国内宏观经济环境大不相同
当前国内宏观经济环境，从几个数据可以直接说明问题，政府部分债务率大幅提高，国企债务率大幅提高，民企债务率更是高得吓人（上市公司大股东质押盘出现大面积爆仓就是直接佐证），居民债务率大幅提高，民间投资连年负增长，通过基建投入拉动GDP增长的边际效应大幅下降，这些数据都说明国内宏观经济环境在加速恶化。
据此我认为国内居民杠杆率已经没多大的提升空间了，若未来国内居民杠杆率趋于稳定，则意味着对房产需求的增速会下降甚至出现负增长，这便从源头上直接决定了房价将来的趋跌。
2.国内宏观经济环境大不相同
当前国内宏观经济环境，从几个数据可以直接说明问题，政府部分债务率大幅提高，国企债务率大幅提高，民企债务率更是高得吓人（上市公司大股东质押盘出现大面积爆仓就是直接佐证），居民债务率大幅提高，民间投资连年负增长，通过基建投入拉动GDP增长的边际效应大幅下降，这些数据都说明国内宏观经济环境在加速恶化。
3.外部环境大不相同
前面20年时间内，房地产行业也曾有过短周期的转冷，但之后都迎来了更为猛烈的上涨，这会使得购房者对当前房地产行业的趋冷不当回事，认为这次调整会像前几年的房价调整一样，之后还会上涨，当前持有这种预期和幻想的人不在少数。
从理性的角度来讲，奢望房价跌很多也不现实，毕竟中国绝大多数地方政府都严重依赖于土地财政，所以未来房价最大可能是稳中有降，但是对投资性购房者而言，房价不涨就是跌，因为得承担按揭利息（资金成本），还有房产折旧、物业费等，未来还可能会有房产税。若未来5年时间房价与当前房价持平，那对当下的投资性购房者而言便意味着亏损了40%，这笔账投资性购房者比谁都算得清楚。
四、资本市场战略地位大幅提升
2018年底召开的年度中央经济工作会议提出：“资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用”，这个“牵一发而动全身”的表述凸显中央高层对资本市场的定位之高是前所未有的。
2019年2月22日，中共中央政治局就完善金融服务、防范金融风险举行第十三次集体学习。会议上习近平总书记强调，要深化金融供给侧结构性改革，金融是国家重要的核心竞争力，金融安全是国家安全的重要组成部分，金融制度是经济社会发展中重要的基础性制度。金融活，经济活；金融稳，经济稳；经济兴，金融兴；经济强，金融强。经济是肌体，金融是血脉，两者共生共荣。习近平总书记的讲话说明中央已经高度重视金融领域的发展，资本市场战略地位必将得到大幅提升。
2019年8月31日，国务院金融稳定发展委员会召开会议，会议提出：“为满足人民群众财富保值增值等多元诉求营造良好的市场生态”。金融委的这个表述主要针对的是资本市场，这让我想起了2007年10月十七大报告中的“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，然后房价在这12年时间里大幅上涨，那么金融委的这个提议也必然会让资本市场迎来更加积极健康的向上发展局面。
资本市场的战略地位得到大幅提升，这与中国经济发展驱动力从投资驱动转向创新驱动、科技驱动是一脉相承的，经过改革开放40年的快速发展，中国经济总量已经跃居全球第二位，总量规模得到大幅提升之后依靠投资拉动增长的边际效用已经大幅下降，这个时候谋求经济发展驱动力转型升级已是大势所趋。
前面20年时间内，房地产行业也曾有过短周期的转冷，但之后都迎来了更为猛烈的上涨，这会使得购房者对当前房地产行业的趋冷不当回事，认为这次调整会像前几年的房价调整一样，之后还会上涨，当前持有这种预期和幻想的人不在少数。
从理性的角度来讲，奢望房价跌很多也不现实，毕竟中国绝大多数地方政府都严重依赖于土地财政，所以未来房价最大可能是稳中有降，但是对投资性购房者而言，房价不涨就是跌，因为得承担按揭利息（资金成本），还有房产折旧、物业费等，未来还可能会有房产税。若未来5年时间房价与当前房价持平，那对当下的投资性购房者而言便意味着亏损了40%，这笔账投资性购房者比谁都算得清楚。
四、资本市场战略地位大幅提升
2018年底召开的年度中央经济工作会议提出：“资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用”，这个“牵一发而动全身”的表述凸显中央高层对资本市场的定位之高是前所未有的。
2019年2月22日，中共中央政治局就完善金融服务、防范金融风险举行第十三次集体学习。会议上习近平总书记强调，要深化金融供给侧结构性改革，金融是国家重要的核心竞争力，金融安全是国家安全的重要组成部分，金融制度是经济社会发展中重要的基础性制度。金融活，经济活；金融稳，经济稳；经济兴，金融兴；经济强，金融强。经济是肌体，金融是血脉，两者共生共荣。习近平总书记的讲话说明中央已经高度重视金融领域的发展，资本市场战略地位必将得到大幅提升。
2019年8月31日，国务院金融稳定发展委员会召开会议，会议提出：“为满足人民群众财富保值增值等多元诉求营造良好的市场生态”。金融委的这个表述主要针对的是资本市场，这让我想起了2007年10月十七大报告中的“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，然后房价在这12年时间里大幅上涨，那么金融委的这个提议也必然会让资本市场迎来更加积极健康的向上发展局面。
资本市场的战略地位得到大幅提升，这与中国经济发展驱动力从投资驱动转向创新驱动、科技驱动是一脉相承的，经过改革开放40年的快速发展，中国经济总量已经跃居全球第二位，总量规模得到大幅提升之后依靠投资拉动增长的边际效用已经大幅下降，这个时候谋求经济发展驱动力转型升级已是大势所趋。
